Ενοίκια: Φόβοι για αυξήσεις – Οι γειτονιές που «καίνε», η τιμή ανά m²

Υψηλά ενοίκια, χαμηλά εισοδήματα και μικρά διαμερίσματα υπό εξαφάνιση - Πώς θα ομαλοποιηθούν οι τιμές - Οι περιοχές με την υψηλότερη ζήτηση.

Αυξήσεις, αλλά με μικρότερους ρυθμούς μεγέθυνσης σε σύγκριση με τα προηγούμενα χρόνια, παρατηρούνται εφέτος στα ενοίκια των κατοικιών, με την κυβέρνηση να ανακοινώνει πρόσφατα ότι στα τέλη κάθε Νοεμβρίου θα επιστρέφει στα νοικοκυριά έως 800 ευρώ συν 50 ευρώ για κάθε προστατευόμενο τέκνο στην περίπτωση που μισθώνεται διαμέρισμα ή μονοκατοικία (1η κατοικία), ενώ στην περίπτωση ενοικίου για φοιτητική στέγη το ανώτατο ποσό επιδότησης θα ανέρχεται στα 800 ευρώ.

Την ίδια στιγμή τα στοιχεία από την επεξεργασία των φορολογικών δηλώσεων που υποβλήθηκαν πέρυσι και αφορούν τα εισοδήματα του 2023 είναι άκρως αποκαλυπτικά με το μέσο μηνιαίο ενοίκιο να διαμορφώνεται στα 255 ευρώ, πολύ χαμηλότερα από τις πραγματικές τιμές ενοικίων που καταβάλλουν τα νοικοκυριά, σύμφωνα με τους μεσίτες αστικών συμβάσεων.

Προς εξαφάνιση

Αναφορικά με την πορεία της αγοράς ακινήτων και ειδικά των ενοικίων, ο πρόεδρος Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Αθηνών-Αττικής Λευτέρης Ποταμιάνος επισημαίνει στο «Βήμα της Κυριακής» ότι «βρισκόμαστε σε ένα σημείο οριακό όπου οι αξίες των μισθωμάτων είναι σε πολύ υψηλά επίπεδα σε σύγκριση με τα εισοδήματα του μέσου νοικοκυριού, με αποτέλεσμα να βρίσκουν σημεία αντίστασης και να μη βλέπουμε περαιτέρω μεγάλες αυξήσεις των τιμών. Ωστόσο, σε μερικούς μήνες από τώρα ξεκινάει η περίοδος που θα αρχίσουν να ψάχνουν οι φοιτητές ακίνητα και το μικρό διαμέρισμα θα είναι για μία ακόμη φορά είδος προς εξαφάνιση».

Οσον αφορά το μέτρο που ανακοίνωσε η κυβέρνηση για την επιδότηση των ενοικιαστών με ένα μίσθωμα ως μόνιμο μέτρο κάθε Νοέμβριο ο ίδιος υποστηρίζει ότι «είναι δεδομένο ότι ενισχύει τα χαμηλά εισοδήματα και λειτουργεί κυρίως ως κίνητρο κατά της παραοικονομίας. Σίγουρα όμως δεν αποτελεί μόνιμη λύση για το τεράστιο στεγαστικό πρόβλημα που αντιμετωπίζουν χιλιάδες νοικοκυριά που αναζητούν προσιτή κατοικία. Αυτό διότι δεν αγγίζει τα δομικά αίτια της στεγαστικής κρίσης, όπως είναι η έλλειψη προσφοράς κατοικιών».

Πάνω από 10 ευρώ

«Αυτή την περίοδο πάντως αν κάποιος αναζητήσει κατοικία προς ενοικίαση πολύ δύσκολα θα βρει ακίνητο με μίσθωμα ανά τετραγωνικό μέτρο κάτω από 10 ευρώ» αναφέρει ο πρόεδρος των μεσιτών Αττικής – Αθηνών.

Δεδομένου ότι τα μικρότερα διαμερίσματα έχουν υψηλότερη ζήτηση, εκεί παρατηρείται ακόμη υψηλότερη τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ αντιστρόφως στα μεγαλύτερα ακίνητα η τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο κινείται σε χαμηλότερα επίπεδα.

Για παράδειγμα, στις περισσότερες περιοχές της Αθήνας για ένα διαμέρισμα 50 τ.μ. ανακαινισμένο η τιμή ενοικίασης κυμαίνεται από 10 έως 12 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.

Αντίστοιχα στο Χαλάνδρι ένα διαμέρισμα 100 τ.μ. μπορεί να ενοικιαστεί και 900 ευρώ τον μήνα, δηλαδή τιμή ανά τ.μ. 9 ευρώ. Υπάρχουν όμως και ειδικές εξαιρέσεις, όπως είναι τα νότια προάστια και συγκεκριμένα οι περιοχές από Ελληνικό έως και Βουλιαγμένη, όπου τα επίπεδα των τιμών ενοικίασης ανά τ.μ. είναι τα υψηλότερα της Αττικής καθώς διαμορφώνονται από 12 έως 20 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.

Από τη μεριά του ο κ. Ιωσήφ Εικοσιπένταρχος, επικεφαλής του κτηματομεσιτικού γραφείου RE/MAX Real Advisor, επισημαίνει ότι στην αγορά των ενοικίων υπάρχουν αυξητικές τάσεις που θα συνεχίσουν μέχρι το τέλος του 2025, και αυτό οφείλεται στο ότι η ζήτηση είναι πολλαπλάσια της προσφοράς.

Σύμφωνα με τον ίδιο πάντως, αν και δεν βλέπουμε σε καμία περίπτωση μείωση των ενοικίων, παρατηρείται μία επιβράδυνση του ρυθμού αύξησης, δηλαδή ενώ τα προηγούμενα δύο χρόνια τα ενοίκια έτρεχαν με έναν ρυθμό 8%-9% ετησίως, εφέτος μπορεί αυτό το ποσοστό να είναι και κάτω από τα μισά των προηγούμενων ετών.

Τι ψάχνουν

Πάντως, σύμφωνα με τον κ. Εικοσιπένταρχο, η αγορά κρίνεται θετική. Υπάρχει έντονο ενδιαφέρον από ενοικιαστές για όλες τις κατηγορίες οικιστικών ακινήτων. Είτε αφορά νεαρά ζευγάρια που αναζητούν έως 60 τ.μ. είτε αφορά οικογένειες με ένα παιδί ή και περισσότερα που αναζητούν ακίνητο από 70 τ.μ. και άνω.

Προφανώς το εμβαδόν της κατοικίας που αναζητούν οι ενοικιαστές διαφέρει όχι μόνο από πλευράς αριθμού μελών του νοικοκυριού αλλά και τοποθεσίας. Για παράδειγμα, όταν η ζήτηση αφορά τα νότια ή τα βόρεια προάστια αναζητούνται μεγαλύτερου εμβαδού ακίνητα σε σύγκριση με άλλες περιοχές της Αττικής.

Από την άλλη, σε περιοχές του κέντρου ή των δυτικών προαστίων επιλέγονται ακίνητα λιγότερων τετραγωνικών.

Το ζητούμενο είναι, σύμφωνα με τον ίδιο, να έρθουν μέτρα που θα «ξεκλειδώσουν» την αγορά των κλειστών ακινήτων. Ουσιαστικά πρέπει να υιοθετηθούν μέτρα που θα τονώσουν την κτηματαγορά με νέα ακίνητα ώστε να καλυφθεί το υψηλό ποσοστό ζήτησης και να ομαλοποιηθούν οι τιμές τόσο στην αγορά όσο και στην ενοικίαση.

Φόβοι για αυξήσεις

Οπως επισημαίνει ο επικεφαλής της RE/MAX Real Advisor, «η αγορά διψάει για ποιοτικά ακίνητα, ανακαινισμένα με υψηλές προδιαγραφές όπου να δικαιολογούνται και τα ζητούμενα μισθώματα. Το νέο μέτρο της κυβέρνησης για επιστροφή ενός ενοικίου στα νοικοκυριά τόσο για πρώτη κατοικία όσο και για φοιτητική είναι προς τη σωστή κατεύθυνση δίνοντας μία ανάσα στην αγορά, χωρίς βέβαια να αποτελεί λύση», και επισημαίνει ότι σε καμία περίπτωση αυτό το μέτρο δεν πρέπει να χρησιμοποιηθεί από τους ιδιοκτήτες για να προχωρήσουν σε νέο γύρο αύξησης τιμών.

Πάντως, αυτή τη στιγμή οι περιοχές που εμφανίζουν τη μεγαλύτερη ζήτηση για ενοικίαση κατοικιών είναι, μεταξύ άλλων, οι εξής: Πεύκη, Νέο Ηράκλειο, Νέα Ιωνία, Μαρούσι, Χαλάνδρι, Βριλήσσια, Αγία Παρασκευή, Νέος Κόσμος, Παγκράτι, Ζωγράφου, Καισαριανή, Γλυφάδα, Ελληνικό, Αλιμος, Περιστέρι και αρκετές περιοχές του Δήμου Πειραιά.