Σε ισχύ έχει τεθεί πλέον το νέο πλαίσιο για τις εξώσεις και την απόδοση μισθωμένων ακινήτων (Νόμος 5303/2026, Άρθρο 37 / ΦΕΚ Α’ 81), φέρνοντας σημαντικές ανατροπές στον Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας. Θυμίζουμε ότι η νέα νομοθεσία επανακαθορίζει τις διαδικασίες για τα απλήρωτα ενοίκια, επιταχύνει τις εξώσεις μέσω εξουσιοδοτημένων δικηγόρων και θέτει αυστηρές προθεσμίες τόσο για τους οφειλέτες όσο και για τους ιδιοκτήτες που επιδιώκουν να ανακτήσουν την περιουσία τους.
Απλήρωτα ενοίκια: Το «τελεσίγραφο» των 15 ημερών
Όταν ένας ενοικιαστής καθυστερεί την καταβολή του μισθώματος από δυστροπία, ο ιδιοκτήτης αποκτά το δικαίωμα να ζητήσει την έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου. Ωστόσο, η διαδικασία απαιτεί συγκεκριμένα βήματα:
Έγγραφη όχληση: Ο εκμισθωτής οφείλει να επιδώσει στον ενοικιαστή επίσημη έγγραφη όχληση μέσω δικαστικού επιμελητή.
Το περιθώριο των 15 ημερών: Πρέπει να παρέλθουν τουλάχιστον 15 ημέρες από την επίδοση πριν κατατεθεί η αίτηση για διαταγή απόδοσης.
Πώς αποτρέπεται η έξωση: Εάν ο ενοικιαστής εξοφλήσει πλήρως τα οφειλόμενα ενοίκια μέσα στο 15ήμερο και διαθέτει έγγραφη απόδειξη, η έκδοση διαταγής απόδοσης αποκλείεται.
Η εξαίρεση της «κατ’ επανάληψη δυστροπίας»: Αν ο ενοικιαστής καθυστερεί συστηματικά τα ενοίκια, η εκπρόθεσμη ή πρόσκαιρη εξόφληση εντός του 15ημέρου δεν τον προστατεύει αυτομάτως, ενώ ο ιδιοκτήτης δεν υποχρεούται να στέλνει νέα έγγραφη όχληση κάθε φορά.
Τι ισχύει όταν λήγει το συμβόλαιο
Διαφορετικός κανόνας ισχύει για τις περιπτώσεις που ο ιδιοκτήτης ζητά το ακίνητο λόγω λήξης της συμφωνημένης διάρκειας (ορισμένου χρόνου) ή μετατροπής της σε αορίστου χρόνου:
Τρίμηνη προειδοποίηση: Ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να επιδώσει εξώδικη πρόσκληση απόδοσης του ακινήτου τουλάχιστον 3 μήνες πριν από τη λήξη της μίσθωσης ορισμένου χρόνου ή 3 μήνες πριν από την υποβολή της αίτησης για διαταγή απόδοσης (αν η μίσθωση έχει γίνει αορίστου χρόνου).
Προστασία κύριας κατοικίας: Σε κάθε περίπτωση, εξακολουθούν να ισχύουν οι ειδικές διατάξεις που ορίζουν την ελάχιστη νόμιμη 3ετή διάρκεια για την κύρια κατοικία.
Πότε γίνεται η έξωση: 20 ημέρες vs 2 μήνες
Η έκδοση της διαταγής απόδοσης αποτελεί εκτελεστό τίτλο, αλλά η αποβολή του ενοικιαστή δεν γίνεται αυθημερόν. Ο νόμος προβλέπει δύο διακριτές προθεσμίες εκτέλεσης:
1. 20 ημέρες (για απλήρωτα ενοίκια): Η αναγκαστική εκτέλεση μπορεί να πραγματοποιηθεί μετά την πάροδο 20 ημερών από την επίδοση αντιγράφου της διαταγής με επιταγή προς εκτέλεση.
2. 2 μήνες (για λήξη μίσθωσης): Όταν η έξωση αφορά αποκλειστικά τη λήξη του συμβολαίου, το περιθώριο εκτέλεσης διευρύνεται στους 2 μήνες.
Δικαίωμα ανακοπής και ο ρόλος των δικηγόρων
Μία από τις σημαντικότερες διοικητικές αλλαγές του νέου νόμου είναι ότι η εξέταση των αιτήσεων και η έκδοση των διαταγών απόδοσης ανατίθεται σε ορισμένους δικηγόρους, αποσυμφορώντας τα δικαστήρια.
15 εργάσιμες ημέρες για ανακοπή: Ο ενοικιαστής έχει το δικαίωμα να προσβάλλει τη διαταγή έξωσης ασκώντας ανακοπή εντός 15 εργάσιμων ημερών από την κοινοποίησή της.
Προσοχή στην αναστολή: Η άσκηση ανακοπής δεν αναστέλλει αυτόματα την έξωση. Για να «παγώσει» η διαδικασία, ο μισθωτής πρέπει να καταθέσει ξεχωριστή αίτηση αναστολής εκτέλεσης με τη βοήθεια νομικού παραστάτη.
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου